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燃!物業管理正在資本市場“C位出道”原文出自:中國物業管理    字號:   

燃!物業管理正在資本市場"C位出道"

時間:2020-08-06 來源:中國物業管理   作者:

2020年以來,在疫情"黑天鵝"重創下,多個產業受到致命性打擊,企業破產、倒閉的新聞不絕于耳,讓人唏噓不已。卻有一個行業成為網紅"爆款",那就是物業管理。

疫情防控過程中,物業服務企業嚴防各醫院、小區、寫字樓等,堅守在千家萬戶的身邊,日復一日的環境消殺、不辭其煩的代購采買,不舍晝夜的用心守護……政府、社區、業主紛紛對物業服務贊不絕口。

我們看到,在多個社區,廣大業主自發為物業服務企業員工贈送物資,主流媒體強勢報道物業抗疫事跡,平凡崗位上的抗疫英雄喜獲習主席回信點贊……

可以說,物業管理行業千萬平凡勞動者的堅守,助行業迎來新的"高光時刻"!與之相呼應的是,資本市場給予了最強有力的價值印證——在前半年股市強烈震蕩時期,物業股表現優異。

物業股乘風破浪勢不可擋

物業股當之無愧是上半年資本市場追逐的熱點。從上半年物業股漲跌榜來看,在27家上市物業服務企業之中,22家上市企業股價出現上揚,平均漲幅在52%左右,市值共飆漲1209億元。

漲幅最大的銀城生活服務股價在半年之內瘋漲195.13%,市值翻了近乎3倍;而旭輝集團旗下物業服務企業永升生活服務,漲幅為150.95%。

與此同時,上半年行業內出現了首家千億級上市物業服務企業。5月12日碧桂園服務市值首破千億,截至7月29日收盤,市值超過1280億港元。

再來看看被譽為"診股必備神器"的市盈率指標。Wind數據顯示,截至2020年6月30日,27家A+H物業股加權平均的市盈率(TTM)為59倍,資本市場給出了極高的估值。其中,碧桂園服務、保利發展、綠城服務、中海物業等幾家頭部物業服務企業,市盈率在50倍以上,招商積余的市盈率更是高達113倍。背靠保利地產的保利物業,上市首日市盈率40倍;弘陽服務上市首日(7月7日)市盈率則為26.66倍。

記得5月份建業新生活上市再掀物業股概念熱潮后,物業股一度成為多個理財大V推薦的加倉股票之一。漲幅榜前幾家上市物業服務企業以具有成長潛力的中小型企業為主,它們背后的關聯地產公司增長強勁,可以獲得持續性的物業管理面積輸送,具備強勁的業績增長預期。而碧桂園服務、保利物業、中海物業等頭部物業服務企業,在資本市場的表現更為穩定。

拆分物業上市

地產大佬有了新的"生意經"

在資本市場,股票表現主要表現取決于市場預期。內地傳統地產開發公司走的是重資產路線,近幾年來嚴調控保持了市場的"橫盤"狀態,在嚴防死守"房住不炒"政策基調下,房地產野蠻生長的黃金時代一去不復返。地產股因此在資本市場"失寵",市盈率處于低部。從開發到服務,物業管理呈現出另一番景象——物業屬于輕資產模式,有穩定的現金流,現代服務業藍海帶來無限預期,在產業輪動下,物業管理股明顯更受青睞與追捧。

以7月10日正式啟動IPO的正榮服務為例,其母公司正榮地產系TOP30房企,在去年700億元的營收中,物業管理收入僅占百分之一,年利潤僅約3個億。對于一家近千億的房企來說,這個數字似乎微乎其微。但是地產開發概念在港股遇冷,正榮市盈率只有7倍。趁好行情,把物業服務拆分上市,不能不說是新的"煉金"良方。

鴻坤物業主體公司燁星集團在香港上市,公司規模并不大,但20倍的市盈率碾壓了一批港股地產公司。但20倍的市盈率在物業股中不算高。碧桂園曾在2007年上市當年達到千億市值,之后長達6年多的時間里股價居于低位,重回千億市值,用了8年。但神奇的是,碧桂園旗下物業服務企業碧桂園服務于2018年6月20日上市后,到登頂千億市值只用兩年,市盈率達驚人的53倍,這讓很多企業望而卻步。碧桂園服務去年的凈利潤是17億。如果還留在碧桂園,體現的市值還不到100億。但拆分出去單獨成為物業股后,市盈率是過去的十倍,如上文所述,市值一度也超過千億。

截至2020年7月20日港股收盤數據,雅生活服務市值520.07億元,超過雅居樂集團市值351.14億元;綠城服務市值296.5億元,超過綠城中國市值209.4億元;建業新生活市值111.49億元,超過建業地產市值102.01億元。值得注意的是,其中雅生活服務和建業新生活兩家公司的總股本低于其關聯房企的上市總股本。而這四家企業的市盈率都都遠超其關聯房企,截至2020年7月20日港股收盤,雅生活服務市盈率(PE)41.97倍,超過雅居樂集團PE值4.64倍;綠城服務PE值61.69倍,超過綠城中國PE值17.43倍;建業新生活PE值47.34倍,超過建業地產PE值5.03倍。

被資本市場嫌棄的"尬局"下,一眾開發商似乎終于找到征服資本市場的"新鑰匙"了。也正因此,2019年,物業服務企業上市創下新高峰,18家物業服務企業成功發行IPO。在資本市場,物業管理經歷了"被忽視-受重視-火熱"四個階段,物業服務企業已插上翅膀,帶著IPO招股書涌向資本市場。除了已上市的29家物業服務企業,目前仍有十多家物業概念股在排隊上市。有專業人士分析,2020年物業股上市或會達到新高潮。

房企通過拆分物業上市,擴大了融資渠道,也為做大品牌和提高市場占有率,這是大趨勢,也讓不少開發企業已從中嘗到甜頭,紛紛加碼布局。

堅持價值,方可維護市值

物業服務企業上市是一個起點,長遠地發展才是最大的考驗。

時下,除了資本的加持,智能科技的應用越來越豐富。在這個顛覆創新與突破極限的時代,5G重塑網絡基礎設施,云計算、人工智能等技術普惠,越來越多的企業探索產業競爭新優勢,構建智慧物業新生態。由勞動密集向集約化、自動化、智能化、數字化、互聯化轉變,從基礎物業服務的提供商向社區生活服務平臺轉型。如建業新生活、時代鄰里、碧桂園服務紛紛發力智慧科技,積極布局5G、人工智能及大數據、終端設備及邊緣計算技術等,打造園區精品網絡與智慧園區平臺,構建一體化物業管理、全方位園區安防、5G云辦公、可視化指揮調度等多種應用場景解決方案,進一步滿足社區管理需要,提升業主服務體驗。

但值得警惕的是物業服務企業上市,并不能讓所屬地產開發公司一勞永逸。一方面,上市對公司來說,是一個根本性的變革,成為公眾公司后,企業行為被放大在陽光下,更需要謹慎嚴肅對待企業的一言一行,尤其是傳統的行業與企業,在《民法典》體系框架下,需嚴苛遵守各項法律政策規定。因物業服務面對千家萬戶民生,稍有不慎,口碑事件若被發酵放大,對企業將會產生致命性打擊;另一方面,上市也只是企業發展的一個環節,更關鍵的還是要實現業務的增值機會,實際上現在物業服務企業上市后也在摸索更有效的擴張機會,所有的轉型和變革都不是一蹴而就的。

任何一個行業或一家企業都很難借助任何一股"東風"實現爆發式增長,更不能確保長期性盈利。服務就在于日復一日、年復一年的堅持,在于服務從業者的匠心打造,在于通過精心維護實現物業真正的保值增值,同時要觀察行業的技術趨勢和市場需求,不斷提升服務能力;積極尋求資源合作,以拓寬市場渠道,致力于打造長遠發展的驅動模式。

綜合來看,社區經濟藍海顯現語境下,多家上市的物業服務企業在招股說明書中都提到"社區經濟"的概念,試圖搶灘龐大的業主家庭消費市場。但事實上并非易事?,F在各類生活服務紛紛垂直深入社區,培養了業主的消費習慣。能否撬動業主資源,關鍵在于是否能建立絕對的信賴關系,并且是否具有商業模式優勢。

因此,上市要警惕本末倒置,時刻應將服務品質和市場口碑放在核心C位,讓可觀業績和可持續利潤有根基支撐。這兩年上市的物業服務企業估值偏高,高于國際上物業服務企業的合理市盈率,或將慢慢調整至正常水平。

服務業蘊藏著巨大新藍海,"物業服務能做的事情還有很多",也是資本青睞物業管理行業的支撐點,似乎也成為行業在抗周期屬性中表現出高成長性的原因。但能不能把這"很多事"真正做好,還要看業界企業的表現。畢竟,商業的底層邏輯還需要貨真價實的價值支撐,而非靠"概念"。因為,退潮之后,誰在"裸泳",誰最尷尬!


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